5 argumentów planistycznych, które pozwolą Ci dodać „ciężar materiału” do Twojego sprzeciwu

Wiemy, że będziesz mieć własne przemyślenia i odczucia na temat tej propozycji w dawnych Wetherspoons, Bingo Hall i kinie Granada, ale oto 5 istotnych argumentów planistycznych, które dodadzą wagi materiału /span>  na Twój sprzeciw.

Waga materialna jest istotna, ponieważ daje radnym i planistom „materialne” powody do odrzucenia wniosku. Innymi słowy, zastrzeżenia, którymi Rada naprawdę powinna się zająć!

Wybierz co najmniej jedną z pięciu poniższych opcji, aby skopiować i wkleić szczegóły techniczne do Portalu planowania Bristolu, witryny internetowej, w której przesyłasz swoje zastrzeżenia.

Te merytoryczne argumenty mają pomóc Ci w podparciu własnych powodów sprzeciwu. Proszę, napisz także własne przemyślenia, własnymi słowami, ponieważ dobrze jest, aby Twoje indywidualne przemyślenia i obawy zostały wysłuchane.


1. Jeśli masz ogólne wątpliwości dotyczące propozycji Landrose

Możesz skopiować i wkleić poniższe akapity, a następnie napisać swoje własne przemyślenia na ten temat w swoim własnymi słowami.

Rada Miasta Bristolu starała się wyznaczyć obszar Church Road, w którym zlokalizowana jest Nieruchomość, jako „główny obszar handlowy” pod numerem ref. PSA0017 oraz jako „Centrum miasta” pod numerem ref. CEN0032. 

Proponowane usunięcie istniejącej przestrzeni społecznej społeczności miałoby negatywny wpływ na dobrostan miejscowej ludności już mieszkającej na tym obszarze i byłoby to niezgodne z Polityką DM5, która wymaga, aby propozycje rozwoju zapewniały równoważne lub lepsze obiekty zastępcze oraz uniknąć utraty obiektów lub infrastruktury społecznej. Polityka DM5 2.5.3 stwierdza, że ​​„Obiekty społeczne obejmują wszelkie zastosowania, komercyjne i niekomercyjne, które zapewniają społeczności korzyści społeczne lub socjalne”, co wyraźnie odnosi się do największej przestrzeni społecznej na Church Road.

Ponadto proponowany program HMO nie zapewnia parkingu dla mieszkańców, który mógłby pomieścić 88 osób w 44 łóżkach, co prowadziłoby do zwiększonego ruchu i problemów z parkowaniem w okolicy, co byłoby niezgodne z Polityką DM2.

„Propozycje wiążące się z utratą gruntów lub budynków należących do obiektów użyteczności publicznej nie będą dozwolone, chyba że zostanie wykazane, że utrata istniejącego użytkowania przez społeczność nie spowoduje lub nie pogłębi niedoborów w świadczeniu lub jakości takich zastosowań w danej miejscowości lub, w przypadku zaprzestania użytkowania, że ​​nie ma potrzeby ani popytu na żaden inny odpowiedni obiekt użyteczności publicznej, który chce lub jest w stanie korzystać z budynku(ów) lub gruntu oraz że w odpowiedniej alternatywnej lokalizacji zapewniono odpowiednie zastępcze obiekty użyteczności publicznej. ” (Polityka DM5: Ochrona obiektów użyteczności publicznej). 

„Propozycje przekształcenia istniejących mieszkań lub budowy nowych budynków w celu wykorzystania ich jako domy wielorodzinne nie będą dozwolone, jeżeli inwestycja zaszkodziłaby warunkom mieszkaniowym lub charakterowi miejscowości w wyniku poziomu miejsc parkingowych na ulicach, których nie można być rozsądnie przystosowane lub regulowane za pomocą środków kontroli parkowania” (Polityka DM2: Dzielnice mieszkalne, mieszkania wspólne i specjalistyczne)


2. Jeśli masz konkretne uwagi dotyczące koncentracji HMO i braku miejsc parkingowych

Możesz skopiować i wkleić poniższe akapity, a następnie napisać swoje własne przemyślenia na ten temat w swoim własnymi słowami.

Proponowana zmiana sposobu użytkowania na system HMO spowodowałaby wzrost gęstości HMO na tym obszarze do poziomów wykraczających poza Plan Zagospodarowania Lokalnego, który wymaga, aby inwestycje uwzględniały charakter i kontekst obszaru lokalnego pod względem gęstości, skali i formy oraz aby uniknąć niewłaściwej zabudowy, która szkodzi charakterowi i wyglądowi obszaru.

Ilość i koncentracja tak wielu HMO w jednym miejscu nie może być uznana za rozwój akceptowalny, gdyż nie odpowiada potrzebom lokalnego obszaru. 

Proponowana inwestycja Landrose nie zapewnia wystarczającej liczby miejsc parkingowych, aby zaspokoić potrzeby mieszkańców. Standard Lambeth Parking Standard powinien być wykorzystywany do informowania o nowych propozycjach rozwoju i zapewnianiu miejsc parkingowych dla mieszkańców, gości i pojazdów usługowych.

Brak parkingu dla maksymalnie 88 najemców (44 podwójne łóżka HMO) oraz umowa, którą Landrose sugeruje, że zmusi najemców do podpisania umowy dotyczącej własności samochodu, jest zasadniczo nie do przyjęcia w przypadku tego typu inwestycji i byłaby prawnie niewykonalna.

Niespełniając kryteriów Testu Lambetha, inwestycję należy uznać za niezrównoważoną i niezgodną z lokalnymi politykami planowania. 

Nie ma sugestii dotyczącej dostępności dla osób niepełnosprawnych ani zapewnienia miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych.

Odpowiednie zasady:

Polityki BCS3, BCS5, BCS7, BCS8, BCS17, BCS18, Podstawowej Strategii

Zasady DM2 i DM14 zasad alokacji lokalizacji i zasad zarządzania rozwojem

Większość HMO SPD

Punkty Pytania 1.2 i 1.3 SPD Urban Living


3. Jeśli Twoją główną troską jest ochrona obiektów użyteczności publicznej

Możesz skopiować i wkleić poniższe akapity, a następnie napisać swoje własne przemyślenia na ten temat w swoim własnymi słowami.


DM5 stwierdza, że: 

„Propozycje wiążące się z utratą gruntów lub budynków należących do obiektów użyteczności publicznej nie będą dozwolone, chyba że zostanie wykazane, że utrata istniejącego użytkowania przez społeczność nie spowoduje lub nie pogłębi niedoborów w świadczeniu lub jakości takich zastosowań w danej miejscowości lub, w przypadku zaprzestania użytkowania, że ​​nie ma potrzeby ani popytu na żaden inny odpowiedni obiekt użyteczności publicznej, który chce lub jest w stanie korzystać z budynku(ów) lub gruntu”

Propozycja Landrose’a wyraźnie stwarza powyższy scenariusz. Kampania Save Redfield Cinema i jej zwolennicy konsekwentnie i obszernie wykazują potrzebę i popyt: złożona na 10 000 znaków petycja o umieszczenie obiektu na liście aktywów o wartości wspólnotowej, >980 sprzeciwów wobec pierwszego zestawu (prawie identycznych) złożonych planów autor: Landrose, 2600 członków grupy na Facebooku, 7 konsultacji publicznych z dużą frekwencją.

DM5 stwierdza również

„Propozycje wiążące się z utratą gruntów lub budynków należących do obiektów użyteczności publicznej nie będą dozwolone, chyba że zostanie wykazane, że budynek lub teren nie nadaje się już do bieżącego użytkowania przez społeczność i nie można ich zachować ani odpowiednio zaadaptować w celu umieszczenia innych obiektów użyteczności publicznej”

Nie ma wątpliwości, że budynek można łatwo zachować i dostosować do potrzeb i wymagań społeczności, gdyby deweloper był bardziej życzliwy.

I wreszcie w DM5 

„Propozycje obejmujące utratę gruntów lub budynków należących do obiektów użyteczności publicznej nie będą dozwolone, chyba że zostanie wykazane, że obiekt komunalny może zostać w pełni zachowany, ulepszony lub przywrócony w ramach jakiejkolwiek przebudowy budynku lub gruntu; lub W odpowiedniej alternatywnej lokalizacji zapewnione są odpowiednie zastępcze obiekty użyteczności publicznej.”

Zespół kampanii Save Redfield Cinema Campaign wielokrotnie pokazywał, że ma możliwości finansowania, potencjalnych nabywców i deweloperów, którzy chcą rozwijać witrynę zgodnie z życzeniami społeczności wyrażonymi podczas kilku konsultacji społecznych przeprowadzonych w ramach kampanii i programu UWE MA Architecture.

W odniesieniu do ostatniego wykorzystania jako dom publiczny Wetherspoons: DM6: Domy publiczne

„Propozycje obejmujące utratę istniejących domów publicznych nie będą dozwolone, chyba że zostanie wykazane, że: (i) dom publiczny nie jest już ekonomicznie opłacalny; lub (ii) w okolicy istnieje zróżnicowana oferta domów publicznych. Jeżeli zabudowa jest dozwolona, ​​wszelkie rozbudowy lub zmiany nie powinny szkodzić tożsamości ani charakterowi architektonicznemu domu publicznego”.

Nie ma dowodów sugerujących, że pub nie był rentowny. Wetherspoons nadal osiągała zyski na tej stronie, ale restrukturyzowała swoje portfolio na poziomie krajowym. Biorąc pod uwagę, że obiekt nie był odnawiany od wielu lat, bardziej prawdopodobne jest, że był to powód sprzedaży.


4. Jeśli masz problemy co do ogólnej jakości i zakresu propozycji Landrose

Możesz skopiować i wkleić poniższe akapity, a następnie napisać swoje własne przemyślenia na ten temat w swoim własnymi słowami.

Propozycja Landrose nie zapewnia żadnych wymagań BCS21: Jakość projektowania urbanistycznego


„Nowa inwestycja w Bristolu powinna zapewnić wysoką jakość urbanistyki. Oczekuje się, że rozwój w Bristolu będzie: 

  • Wnosić pozytywny wkład w charakter i tożsamość obszaru, tworząc lub wzmacniając lokalną odrębność.
  • Promuj dostępność i przepuszczalność, tworząc miejsca, które łączą się ze sobą i są łatwe do poruszania się. 
  • Promuj czytelność poprzez udostępnienie rozpoznawalnych i zrozumiałych miejsc, tras, skrzyżowań i punktów odniesienia.
  • Dostarcz spójnie zorganizowaną, zintegrowaną i wydajną formę, która jasno definiuje przestrzeń publiczną i prywatną. 
  • Zapewnij bezpieczne, zdrowe, atrakcyjne, użyteczne, trwałe i dobrze zarządzane środowisko zabudowane, obejmujące wysokiej jakości budynki i przestrzenie sprzyjające włączeniu społecznemu, które integrują zieloną infrastrukturę.
  • Stwórz wielofunkcyjną, tętniącą życiem i dobrze utrzymaną przestrzeń publiczną, która integruje różne rodzaje transportu, parkowania i obsługi. 
  • Umożliwia dostarczanie stałych i tymczasowych dzieł sztuki publicznej. 
  • Chronić udogodnienia istniejącej zabudowy i tworzyć wysokiej jakości środowisko dla przyszłych najemców. 
  • Promuj różnorodność i wybór poprzez dostarczanie zrównoważonego zestawu kompatybilnych budynków i zastosowań. 
  • Twórz budynki i przestrzenie, które można dostosować do zmieniających się warunków społecznych, technologicznych, ekonomicznych i środowiskowych

Propozycja Landrose nie zapewnia również dostępności dla osób niepełnosprawnych ani parkingu dla osób niepełnosprawnych.

We wniosku Landrose pominięto również lekkie studium: zob. zasady BCS14 i BCS23 planu rozwoju lokalnego oraz przepisy i precedensy „Prawo do światła”.


5. Jeśli martwisz się bardziej ogólnie o przyszłość rozwoju Bristolu

Możesz skopiować i wkleić poniższe akapity, a następnie napisać swoje własne przemyślenia na ten temat w swoim własnymi słowami.

Rada Miasta Bristolu określiła szereg zasad mających kierować rozwojem Centrów Lokalnych w mieście.

Polityka DM8 jest ogólnie aktualna, podobnie jak DM9, która szczegółowo stwierdza: „W całym Bristolu sieć 27 Centrów Lokalnych zaspokaja codzienne potrzeby lokalnych obszarów. Centra te są zdefiniowane w Strategii Podstawowej i wskazane na Mapie Polityk. Lokalne Centra zazwyczaj obejmują sklepy oferujące szeroki wybór artykułów spożywczych, świeżej żywności i udogodnienia, takie jak urzędy pocztowe. Często mieszczą się w nich także sklepy specjalistyczne lub niszowe, które przyczyniają się do różnorodności i odrębności centrów, a także obejmują kawiarnie, puby czy usługi finansowe. Zapewniając odpowiednią równowagę zastosowań, polityka ta ma na celu utrzymanie i wzmocnienie roli Centrów Lokalnych w skupianiu uwagi na społeczności i zaspokajaniu codziennych potrzeb zakupowych.

W poprawionym projekcie polityki konsultacyjnej w sprawie planu miejscowego SSE2 zauważono: „Centra miast będą głównym przedmiotem zainteresowania w zakresie rozwoju głównych zastosowań w centrach miast poza centrum Bristolu, w tym zastosowań wspierających gospodarkę wieczorną i nocną. Propozycje takich zastosowań na tych obszarach będą wspierane, szczególnie tam, gdzie pozytywnie wykorzystałyby one pustą lub niewykorzystaną powierzchnię i urozmaiciły istniejącą ofertę handlową i rozrywkową centrów.” 

Projekt polityki SSE23 koncentruje się na gospodarce nocnej. Zachowanie przestrzeni społecznościowej i kinowej, powiększonej o mieszkania, jak proponuje grupa prowadząca kampanię, niewątpliwie zwiększyłoby wartość lokalnej gospodarki nocnej przy Church Road.

Propozycja Landrose byłaby sprzeczna z tymi rzekomymi celami. Przesunęłoby to także równowagę i możliwości obszaru do punktu, w którym ich osiągnięcie byłoby prawie niemożliwe.